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특례 보금자리론은 2023년 1월 30일 월요일부터 1년간 한시적으로 운영하다고 하니 꼭 기회를 잡기 바랍니다.
- 보다 많은 국민들의 부담을 줄이기 위함 방안입니다.
- 주택가격 9억원 이하
- 소득에 관계없이
- 상품한도 5억원
2023년 1월 30일 월요일에 실행 되는 특례보금자리론은 신규 구매, 대환, 보전용 상품 모두 동일하게 이용이 가능하며 2023년 중 실시 예정이었던 일반형 안심전환상품 및 적격상품은 특례보금자리론에 통합하여 운영된다고 하니 참고하면 좋을 것 같습니다.
목차
1. 특례보금자리론 지원대상
특례보금자리론 지원대상 안내글이다.
- (주택가격) 9억 원 이하
- (소득) 기존 보금자리론(7천만 원 이하)과 달리 소득제한 없음
- (자금용도) 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 상품상환), 보전용도(임차보증금 반환) 총 3가지 용도로 구분
- (주택수) 무주택자(구입용도), 1 주택자(상환, 보전용도) 신청 가능
대체취득을 위한 일시적 2 주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년 이내)하는 것을 조건으로 취급이 가능하다.
- 1월 30일부터 신청
- 4%대 고정금리
- 서민·실수요자 지원
| 구분 | 기존사항 | 개편사항 | ||
| 우대형 안심 | 보금자리론 | 적격상품 | 특례 보금자리론 | |
| 주택가격 | 6억원 | 6억원 | 9억원 | 9억원 |
| 상품한도 | 3.6억원 | 3.6억원 | 5억원 | 5억원 |
| 소득한도 | 1억원 | 7천만원 | 없음 | 없음 |
| 금리 | 3.8 ~ 4% 보금자리론 ~ 10bp |
4.25 ~ 4.55% | 4.55 ~ 6.91% | 단일 금리 산정 체계 + 우대 금리 적용 |
상품 기본금리는 우대형(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나뉘며, 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용한다고 합니다.
2. 특례 보금자리론 금리
금리는 기존 방식대로 산정된 적정금리에 우대금리를 적용한다. 적정금리란 MBS(주택저당증권) 발행금리와 유동화 비용 등을 감안한 손익이 균형되는 금리입니다.
👉우대금리 적용 시 3.75~4.05%까지 상품금리가 인하될 수 있다.
| 우대형 안심전환 상품 | 보금자리론 | 적격상품 | 특례 보금자리론 |
| 3.8 ~ 4.0% | 4.25 ~ 4.55% | 4.55 ~ 6.91% | 적정금리+우대금리적용 |
👉2023년 중 실시 예정이었던 일반형 안심전환상품 및 전격 상품은 특례보금자리론에 통합해 운영된다.
상품 기본금리는 우대형 4.65~4.95%과 일반형 4.75~5.05%으로 나뉘며, 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용한다고 하니 아래 표를 참고하기 바란다.
| 만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 | |
| 우대형 주택 6억 이하 부부소득 1억 이하 |
4.65 | 4.75 | 4.80 | 4.85 | 4.90 | 4.95 | |
| 일반형 주택 6억 이상 부부소득 1억 이상 |
4.75 | 4.85 | 4.90 | 4.95 | 5.00 | 5.05 | |
우대금리는 저소득청년 우대금리(10bp)가 새로 신설되었고 차주 특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대가 가능하다.
👉여기서 저소득청년이란 만 39세 이하, 주택가격 6억 원 이하, 부부합산소득 6천만 원 이하를 이야기한다.
우대금리는 아낌 e(10bp)에 기타(저소득청년/사회적 배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합)가 더해지면서 기타의 경우 최대한도 80bp로 제한되어 있어 최대 우대금리가 90bp가 되는 것이다.
👉우대금리 적용 시 3.75~4.05%까지 상품금리가 인하될 수 있다.
👉중도상환수수료는 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정이라 합니다.
3. 특례보금자리론 우대금리 요약본
| 우대항목 | 우대요건 | 우대금리 |
| 사회적 배려층 우대금리항목 | 주택가격 6억원 이하 부부 합계 연소득 6천만원 이하 (다만 신혼가구 및 다자녀 가구 우대금리는 부부합산 연소득 7천마원 이하이다.) 주택면적 85 ㎡ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역을 100㎡ 이하이다. 다자녀 (미성년 자녀 3명 이상) 가구의 경우 면적 제한을 받지 않음 사회적 배려층 우대금리 신설 (16.09.8) 이전 신청한 상품 및 기실행된 상품에 대해서는 소급 적용 불가 |
- |
| 신혼가구 | 0.2% | |
| 다자녀가구 | 0.4% | |
| 한부모가구 | 0.4% | |
| 장애인가구 | 0.4% | |
| 다문화가구 | 0.4% | |
| 서민우대프로그램 | 주택가격 3억원 (수도권 5억원) 이하 부부합산 연소득 45백만원 이하 |
0.1% |
| 미분양관리지역 내 미분양 아파트 입주자 |
부부합산 연소득 8천만원 이하 구입용도 신청일 현재 무주택자 최소 수분양자 신청일 현재 서울특별시, 인천광역시, 경기도를 제외한 미분양관리지역에 소재하는 미분양 아파트 |
0.2% |
4. 특례보금자리론 신청방법
✅ 특례보금자리론은 한국주택금융공사 홈페이지 및 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능하다.
- 1월 30일부터 신청
- 4%대 고정금리
- 서민·실수요자 지원
5. 특례보금자리론 유의사항
상품을 신청하는 시점에 따라 적용금리, 신청자격 등이 변화되기 때문에 적용되는 제도를 반드시 확인한다.
- 올해 우대형 안심전환상품 이용가능 차주가 내년이 대환용 특례보금자리론을 이용 시에 현재보다 제품금리가 상승될 수 있다.
- 누적된 시장금리 인상으로 인한 보금자리론 금리 인상이 연말에 예정된 만큼 보금자리론 상품이 필요하신 분들은 미리 신청할 필요가 있다.
- 상품가능금액은 LTV 적용금액과 상품도 중 적은 금액이 적용되는 점을 고려해 자금계획을 수립할 필요가 있다.
- 상품 기간 동안 1 주택 유지조건이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2 주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있다.
단, 우대형 안심전환상품 금리는 올해 중 불변하다. 우대형 안심전환상품 신청 및 접수기관은 아래와 같으니 참고하시길 바란다.
| 신청 접수기관 | 온라인 접수처 | 문의전화 |
| 주택금융공사 | 스마트주택금융(어플) https://www.hf.go.kr |
1688-8114 |
| 우리은행 | 우리원더랜드 (어플) | 1599-8300 |
| 신한은행 | 신한 쏠(SOL) (어플) | 1599-8000 |
| 기업은행 | i-ONE Bank(개인) (어플) https://www.ibk.co.kr |
1588-2588 1566-2566 |
| 하나은행 | 하나원큐 (어플) | 1599-1111 |
| 농협은행 | NH스마트뱅킹(어플) | 1661-3000 |
| 국민은행 | KB 스타뱅킹 (어플) | 1588-9999 |
6. 특례보금자리론 신청절차
인터넷금융서비스 "보금자리론" 👉 공동인증서 로그인 👉 상담 정보 👉 전화상담 👉 서류 제출(우편, 홈페이지) 👉 심사 및 승인 👉 은행방문, 필요금액 수령
- 심사 시 제출서류 👉공사 관할지사 및 디지털금융부
- 배우자 신분증 및 배우자용 정보제공동의서 👉 배우자 온라인 정보제공 동의 시 생략
- 주민등록등본 👉 행정정보공동이용 사전동의 시 제출 생략
- 가족관계증명원 👉 미혼이거나 배우자가 별도 세대인 경우
- 소득증빙 및 재직확인 서류 👉 상품소개 메뉴의 상품별 소득증빙방법 참고
- 부동산 매매계약서 또는 분양계약서 사본 👉 소유권 이전등기일로부터 3개월 이내 신청 시
- 임대차계약서 사본 👉 임대차가 있는 경우
주담대 필요시 준비서류 (금융기관 영업점)
- 주민등록등본
- 인감증명서(주담대 제출용)
- 신분증 등 부동산 등기권리증
7. 특례보금자리론 지원내용
LTV는 주담대의 비율이다. 은행이 주택을 담보로 상품을 해줄 때 주택가격 대비 최대 어느 정도까지 돈을 빌려줄지 정해놓은 비율을 말한다. DSR이나 DTI와 같이 개인 소득이 아닌 '자산(주택) 담보 가치'를 기준으로 상품한도를 정한다.
DTI는 총부채상환비율로 풀어쓸 수 있다. 연 소득 대비 주담대 원리금 상환액과 기타 상품이자 상환액 비율을 뜻한다.
| 구분 | LTV | DTI | ||
| 규제지역외 지역 실수요자 요건해당 |
아파트 | 70% | 60% | |
| 기타주택 | 65% | - | ||
| 규제지역 | 아파트 | 60% | 50% | |
| 기타주택 | 55% | - | ||
👉만기는 10년, 15년 , 20년, 30년, 40년, 50년 6가지 만기가 존재하고 있다. 만기 40년의 경우에는 만 39세 이하 또는 신혼부부인 7년 이내만 가능하며, 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부가 가능하다.
확정일자 받는 방법과 효력발생
✅ 2011.1.1.부터 임차인 본인의 전입신고 여부와 관계없이 동주민센터에서 주택임대차계약서에 확정일자 부여
✅ 단, 전입신고 후 실제거주해야 확정일자 효력 발생
직접 방문 가까운 등기소
✅대항력 : 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘으로 즉, 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도, 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고, 계약 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려받을 수 있는 힘이다.
✅임차인의 권리 대항력은 “주택의 인도” 및 “전입신고”를 통해 취득한다.
✅주택의 인도 : 점유의 이전을 뜻하고, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 뜻 한다.
✅잔금을 치르고 그 집에 살게 되면 주택의 인도가 이루어진 것입니다.
전입신고 : 거주지를 이전한 경우, 신고 의무자 (세입자)가 전입사실을 새로운 거주지 관할기관 (동사무소; 행정복지센터)에 신고하는 일이다.
✅ 대항력 발생일은 전입신고 다음날 0시부터 이다.✅
✅우선변제권은 “대항력(주택의 인도 + 전입신고)”과 “임대차계약서상의 확정일자”를 통해 취득할 수 있고, 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 후순위권리자, 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리이다.
✅확정일자 : 그 날자에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 공증하는 것으로 "전/월세 계약서"에 공신력 있는 기관에서 확인도장을 찍어주고, 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것이다.
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